接近國務院發展研究中心相關人士介紹,農村集體土地入市短期內很可能難以租屋網全面放開,現在談小產權房放開還為時過早。
  “違章建築拆除就拆除了,反正我們房屋出租也沒啥好處。”人群中一個婦女尖聲說。
  11月5日,在昌平東貫市村小產權房項目拆除現場,村民們三三兩兩聚集在房屋門口討論。自10月底開始,昌平區相關部門對位於東貫市村內這片小產權房進行拆除,這也是北京市目前拆除的面積最大的違法建設烤肉小產權房,拆除現場最多時有450名工人同時作業。
  記者實地採訪發現,東貫市村13棟樓4萬多平米的小產權房,如今只剩下半棟,大約5層樓高的建築顯得尤為凄涼。地上散落著大量土石瓦礫,空氣里也飄蕩著塵土。從房間窗戶往外看去,幾輛大型工程車停放,有辦公室出租的已經停止作業,有2輛還在繼續拆除最後的殘垣。
  不過,從北京全市看,部分小產權房的嚴格執法並沒有對其他項目產生震懾作用。今年6月27日,北京市公佈了6個在建在售的違法小產權房項目,昌平區的水城御墅位列其中。然而,記者5日看到,該項目工地仍然在如火如荼的建設中。雖然天色已晚,著名的小產權房聚集地宏福苑小區建築工地上還亮著燈,道路上運輸建材的貨車來往買屋不斷,該項目並沒有任何拆遷跡象。並且本報還多方瞭解到,此前有關部門曾公佈的79處小產權房違建(包括宏福苑小區在內),大部分仍存在。
  近日,國務院發展研究中心公佈了簡稱為“383方案”的改革方案,其中提及“已形成的小產權房按不同情況補繳一定數量土地出讓金”,這讓一直懸而未決的小產權房市場,重新躁動起來。
  不過,本報從接近國研中心的相關人士處瞭解到,農村集體土地入市短期內很可能難以全面放開,所以,如今談及小產權房放開還為時過早。
  東貫市村拆除樣本
  負責東貫市村小產權房項目拆除的執法單位是陽坊鎮政府相關部門。
  陽坊鎮政府城建科一位科長告訴記者,此前北京市國土局曾發過制止這類違法小產權房行為的文件,按照文件,陽坊鎮政府今年10月31日組織強拆,共動員了450人,到11月4日拆完。該科長稱,這塊土地拆完後要依照相關法律來辦,土地是否回到村集體還有待考查。
  本報瞭解到,在《北京市昌平區土地利用總體規劃(2006-2020)》中,昌平區陽坊鎮東貫市村的小產權房所占用土地現狀是建設用地和林地。今年6月,北京市國土局經過衛星照片確認,該建築為“違法用地”。
  9月4日,北京市規劃委確認該項目地上建築物未取得規劃許可證。兩天后,陽坊鎮政府召開約談會,要求違法建設者自行拆除違法建設。但當事人非但未拆除,反而繼續施工。此後,北京市國土資源局發佈了處罰決定書,責令相關人等退還昌平區陽坊鎮東貫市村的集體土地,限期15日內拆除未經批准占用此處集體土地建設的樓房和平房,恢復土地原貌,但相關負責人沒有給予回覆。最終,陽坊鎮根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《北京市禁止違法建設的若干規定》等規定,決定從10月31日起對違法建設予以強制拆除。
  常年在工地旁邊經營超市的村民告訴記者,這塊地此前轉手很多次,先因村集體欠信用社的錢,抵押給信用社;信用社又轉手給其他人,而之後其他人又轉租了幾次,到現在開發商都從來沒有露過面。《北京日報》近日相關報道也顯示,這塊地十年間八易其手,目前為蘇金權等5個個體法人所擁有。
  東貫市村村委會當班的劉姓女士則告訴記者,“這塊地很早前就抵押出去了,現在不歸她們管,她們也不知道開發商是誰。拆除的時候也沒有通知她們大隊(指村委會)”。
  記者在當地調查發現,和其他一些小產權房項目,村委會和村民參與收益不同,這片區域村民和村委會幾乎沒介入進去,村民對其拆除與否很無所謂,或許這也是該片區域拆除順利的原因。
  大片違建仍保存
  但是,其他小產權房違法建築的拆除工作,並不都如東貫市如此順利。
  同樣違章的昌平鄭各莊“水城御墅”生命力要強大得多,該項目曾兩次名列北京國土資源局公佈的小產權房黑名單。
  按照之前公開的規劃,“水城御墅”項目,有數十棟四合院,最小的面積約有800平方米,單套四合院起價2000萬元,最高為5000萬元,為村集體自己建設,曾被當時稱為“天價別墅”。
  2012年6月,北京市國土局確定該項目為集體土地違法占地項目,並把該項目列為公開掛牌督辦項目。當時,“水城御墅”案件涉事的宏福集團進行初步整改,對“水城御墅”全面停工、停售。
  2012年年底,北京市國土局決定對其開拆,並於當時拆除了一套別墅。但本報記者近期再度走訪現場發現,該項目的拆除工作並沒有進一步進展。儘管該項目周圍大門緊閉,但記者從門縫往裡看,水城御墅剩餘的樓依然保留著開拆之前的面貌。
  水城御墅背後的開發商之一宏福集團是北京市相當有名的小產權開發商。宏福集團1996年成立,“村企合一”,1998年3月18日,鄭各莊村宏福苑小區破土動工,該小區總建築面積80餘萬平方米。現有住宅樓八十餘棟,居民三千餘戶,一萬五千多口人。公開資料顯示,宏福集團董事長黃福水同時任鄭各莊村的村支書。
  不獨水城御墅,今年重陽節開業的溫都水城金手杖項目也如此,該項目可以短租和長租,項目銷售員稱長租30年後可以繼承、轉讓。該項目也被媒體指認為變向的小產權房。
  2012年9月,北京市國土局公佈初步清理出的79個在建、在售的利用集體土地違法建設銷售(變相銷售)住宅的項目,宏福苑小區等位列其中。總體面積龐大,其中僅太玉園小區占地面積就超過2000畝,建築面積達240萬平方米。
  據本報記者調查後發現,這79處被公佈的小產權房大部分仍然在頑強生長。包括昌平區沙河站於辛莊村翠湖新城、沙河鎮松蘭堡村綠城雅居、北七家鎮鄭各莊村宏福苑小區、馬池口鎮奤夿屯村伊舍小鎮等小區,仍有大量的小產權房在正常買賣。
  宏福苑一位二手小產權房的中介很篤定:“雖然現在是小產權房,但可能過三中全會後就變成大產權了。即使不變,宏福苑也是可以永久居住的。”
  該位中介還稱,“宏福苑新開盤的期房十一過後開盤單價已經漲一千多塊了,而且現在已經沒有房源了,只剩頂樓了。”據瞭解,宏福苑的二手房均價目前普遍在16000元/平方米。
  通州小產權房小區欣橋家園中介杜暉(化名)也表示,最近找他咨詢看房的人特別多。他十分坦誠地表示,“政策怎麼變不確定,但是投資就是賭。雖然是小產權房,但是房主隨時也都在漲價。現在這個小區一居的二手房單價已經在一萬一以上了”。
  未明的處置方向
  本報瞭解到,由於牽涉到村委會、村民、業主以及相關開發商等利益,小產權房解決方案一直是政策難題。
  日前,國務院發展研究中心(國研中心)首次向社會公開了其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案(下簡稱383方案)總報告全文。該方案特別提及,在集體建設用地入市交易的架構下,對已經形成的“小產權房”,按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入,妥善解決這一歷史遺留問題。
  然而,由於國研中心所提及的小產權房解決方案與《土地管理法》相衝突,所以,該改革方案所提及的解決辦法,最終實施可能性仍然在爭議中。
  我愛我家副總裁胡景暉介紹,《土地管理法》規定嚴格限制農用地轉為建設用地,而“383方案”倡導農村集體建設用地直接入市,這方面肯定有衝突。但衚衕時指出,“383”方案並不是完全沒有實施的可能性,此前廣東、四川都有土地流轉的試點,未來試點擴大不是完全沒可能。
  胡景暉預測,對於小產權未來的政策,很可能會有兩種處理方法,對已經形成入住的,通過補繳土地出讓金的方式,把小產權變成大產權;對於新增小產權房,如果是建在耕地上的,肯定要拆除。
  胡景暉認為,北京現在的小產權房,已拆的都是未銷售的,可能為已售的小產權房留一些合法的出口,而新增的不合法的一刀切除。
  不過,北京市房地產協會秘書長陳志也認為,十八屆三中全會不會對小產權房放開,原因在於現有的土地制度並不支持,而如今的農地土地所有權相關法律都沒有修改,農地流轉也沒有新的政策出來,所以不會放開。但陳志認為,從技術層面上分析,可能會對小產權房的解決路徑,給出一個方向。
  國務院發展研究中心農村部部長徐小青在接受本報記者採訪時表示,“383方案”只是一個課題,很多研究中心都在做,也就是說,農村土地放開只是學者的一種觀點。他表示,“北京剛拆了昌平4萬多平米的違章小產權房建築,這說明,北京到現在為止也沒有放開。至於此次全會會不會涉及,要具體等到大會再看。”徐的看法比較保守。
 
(編輯:SN091)
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